Fase 3: Ontwerpfase
Duur: 6-12 maanden
Bij MO ligt het ontwerp grotendeels vast – de ontwikkelaar heeft een architect ingeschakeld en een concept uitgewerkt. Maar dat betekent niet dat je geen invloed hebt. In de ontwerpfase denk je mee over de details: je eigen woning en de gemeenschappelijke ruimtes. Je rol is anders dan bij CPO: je geeft input en feedback, maar de ontwikkelaar neemt de eindbeslissingen.
Ook bij MO doorloopt het ontwerp drie subfasen: Schetsontwerp (SO), Voorlopig Ontwerp (VO) en Definitief Ontwerp (DO). Als deelnemer stap je meestal in tijdens het SO of vroege VO – het ontwerp is dan al in ontwikkeling maar er is nog ruimte voor input.
Subfase 3.1: Schetsontwerp (SO)
Duur: al doorlopen of 1-2 maanden
In het schetsontwerp worden de grote lijnen van het project bepaald. Bij MO is dit vaak al (grotendeels) af als je instapt – het SO is immers de basis waarmee de ontwikkelaar het project in de markt zet. Toch kun je soms nog invloed uitoefenen.
Proces in deze subfase
Als je vroeg bij een MO-project aansluit, kun je meepraten over de uitgangspunten. Welke gemeenschappelijke voorzieningen zijn er? Hoe is de verhouding tussen kleine en grote woningen? Welke sfeer heeft het gebouw? De ontwikkelaar organiseert informatiebijeenkomsten waar je vragen kunt stellen en wensen kunt inbrengen.
Jouw rol in het SO is vooral: informatie verzamelen en bepalen of het project bij je past. Past de locatie? Spreekt het concept aan? Zijn er woningtypes die bij jou passen? Dit is het moment om te beslissen of je doorgaat – niet om het hele ontwerp om te gooien.
Ontwerp en gebouw in deze subfase
In het SO zijn bepaald:
- De positionering op de kavel
- Het aantal woningen en de mix van types
- De gemeenschappelijke ruimtes op hoofdlijnen
- De architectonische stijl en uitstraling
- Het duurzaamheidsniveau
Je ziet schetsen, plattegronden op hoofdlijnen, misschien een artist impression. Genoeg om een beeld te krijgen, maar nog niet alle details.
Jouw invloed
Beperkt maar niet afwezig. Als meerdere deelnemers dezelfde wens hebben (bijvoorbeeld: meer bergruimte, een andere indeling van de gemeenschappelijke ruimte), kan de ontwikkelaar dit meenemen. Geef je input helder en constructief.
Subfase 3.2: Voorlopig Ontwerp (VO)
Duur: 2-4 maanden
In het voorlopig ontwerp wordt het concept concreet. Dit is de fase waarin je als MO-deelnemer de meeste invloed hebt: je kiest je woning, denkt mee over de gemeenschappelijke ruimtes, en geeft feedback op het ontwerp.
Proces in deze subfase
De ontwikkelaar organiseert ontwerpsessies – vaak meerdere. Sommige zijn voor de hele groep (gemeenschappelijke ruimtes, buitenruimte), andere zijn individueel (jouw woningkeuze). Neem hier actief aan deel. Dit is je kans om het project mede vorm te geven.
Woningtoewijzing gebeurt meestal in het VO. De ontwikkelaar presenteert de beschikbare types en indelingsvarianten. Jij kiest welke woning je wilt – soms is er keuze, soms is het wie-het-eerst-komt. Bespreek met de ontwikkelaar hoe dit proces werkt.
De groep komt regelmatig bij elkaar – niet alleen voor ontwerpsessies maar ook om elkaar te leren kennen. De gemeenschap die jullie straks vormen, begint hier.
Ontwerp en gebouw in deze subfase
In het VO worden uitgewerkt:
- Alle woningplattegronden met indelingsvarianten
- De gemeenschappelijke ruimtes (functie, grootte, inrichting op hoofdlijnen)
- Gevelontwerp met materialen
- Installatieconcept (hoe wordt verwarmd, geventileerd)
- De buitenruimte: tuin, parkeren, speelplek
Je krijgt tekeningen te zien op schaal 1:100 – gedetailleerd genoeg om te begrijpen hoe je woning eruitziet.
Jouw invloed
Relatief groot in deze fase:
- Je kiest je woningtype en eventuele indelingsvariant
- Je kunt suggesties doen voor de gemeenschappelijke ruimtes
- Je kunt feedback geven op materiaalkeuzes en uitstraling
- In sommige projecten kun je kleine aanpassingen aan je woning voorstellen
De ontwikkelaar weegt alle input en maakt keuzes. Niet alles wordt overgenomen, maar goede ideeën landen vaak wel.
Subfase 3.3: Definitief Ontwerp (DO)
Duur: 2-3 maanden
In het definitief ontwerp worden alle details vastgelegd. Dit is de fase waarin jouw keuzes definitief worden: de indeling van je woning, het meer- en minderwerk, de afwerkingsniveaus.
Proces in deze subfase
De ontwikkelaar werkt het ontwerp af en bereidt de vergunningsaanvraag voor. Voor jou draait deze fase vooral om keuzes maken:
- Definitieve woningindeling bevestigen
- Meer- en minderwerk selecteren (luxere keuken? Andere vloer? Extra stopcontacten?)
- Afwerkingsniveau kiezen (standaard, comfort, luxe)
De ontwikkelaar heeft deadlines – mis ze niet. Na de deadline krijg je de standaardoptie, ook als je iets anders wilde.
De groep blijft actief. Bespreek samen hoe jullie de gemeenschappelijke ruimtes willen gebruiken en beheren. Dit is ook een goed moment om het huishoudelijk reglement te bespreken.
Ontwerp en gebouw in deze subfase
In het DO worden alle details vastgelegd:
- Definitieve plattegronden met maatvoering
- Alle afwerkingen en materialen gespecificeerd
- Keuken- en badkamerindelingen
- Installatietekeningen
- Meer- en minderwerkopties met prijzen
Na het DO staat het ontwerp vast. Wijzigingen zijn nog mogelijk maar kosten extra.
Jouw invloed
Gericht op jouw woning:
- Je maakt definitieve keuzes in de aangeboden opties
- Je selecteert meer- en minderwerk binnen het aangeboden programma
- Individuele aanpassingen zijn soms mogelijk maar kosten extra
Op het totaalontwerp is je invloed in deze fase beperkt – de grote lijnen liggen vast.
De groep in het ontwerpproces
Ook al is de ontwikkelaar de regisseur, de groep is belangrijk. Jullie geven samen input, jullie leren elkaar kennen, jullie bouwen aan de gemeenschap. Zie de ontwerpsessies niet alleen als 'vergaderen over het gebouw' maar ook als 'bouwen aan relaties'. De mensen die je hier leert kennen, worden je buren.
Samenvatting – waar werk je naartoe:
- SO: concept begrepen, besloten dat het project bij je past
- VO: woningtype gekozen, indelingsvariant geselecteerd, meegedacht over gemeenschappelijke ruimtes
- DO: definitieve keuzes gemaakt, meer-/minderwerk geselecteerd, afwerkingsniveau bepaald
- Relaties opgebouwd met toekomstige buren
- Input gegeven waar mogelijk, realistische verwachtingen over invloed
- Klaar voor de contractfase
Relevante artikelen: