Fase 4: Contractfase
Duur: 3-6 maanden
Het ontwerp is af, de businesscase is rond, de vergunning is aangevraagd. Nu draait alles om financiering en contracten. Dit is het moment waarop de definitieve financiering wordt geregeld en het project onomkeerbaar wordt.
De financieringsmix samenstellen
De financiering van een wooncoöperatie bestaat uit meerdere bronnen die samen het totaal dekken:
- Bancaire lening (60-70%): Het grootste deel komt van een bank, meestal de Rabobank die ervaring heeft met wooncoöperaties. De bank financiert doorgaans 60-70% van de stichtingskosten.
- Eigen inbreng leden (minimaal 5%): Leden brengen eigen geld in als ledenkapitaal. Dit is geen investering waar je rendement op krijgt, maar een lening aan de coöperatie die je terugkrijgt als je vertrekt.
- Fonds Coöperatief Wonen (aanvullend): Het Fonds vult het gat tussen de bancaire lening en de eigen inbreng. Er zit wel een maximum op de bijdrage van het Fonds per project.
- Aanvullende impactfondsen: Als de financiering nog niet rond is – bijvoorbeeld bij grotere projecten waar het Fonds-maximum niet toereikend is – kunnen andere impactfondsen aanvullen. Denk aan Katalys, Non-Nobis, of de Iona Stichting.
De planfaselening (voor de kosten tot nu toe) wordt omgezet in de definitieve financiering.
De aannemer contracteren
De coöperatie – niet de individuele leden – sluit het contract met de aannemer. Dat is een wezenlijk verschil met CPO. De coöperatie is bouwheer en draagt het bouwrisico collectief. Zorg voor een goed contract met duidelijke afspraken over prijs, planning, meer- en minderwerk, en garanties.
Huurcontracten voorbereiden
Terwijl de bouwcontracten worden afgerond, bereid je ook de huurcontracten voor. Elk lid wordt straks huurder van de coöperatie. De huurcontracten moeten voldoen aan de wet én aan de afspraken binnen de coöperatie. Laat dit opstellen door een specialist.
De vergunning afronden
De omgevingsvergunning moet binnen zijn voordat de bouw kan starten. Houd rekening met eventuele bezwaren die het traject kunnen vertragen.
Samenvatting – waar werk je naartoe:
- Bancaire lening geregeld (60-70% van stichtingskosten)
- Eigen inbreng leden (minimaal 5%) geïnd
- Lening Fonds Coöperatief Wonen goedgekeurd
- Eventueel aanvullende impactfondsen (Katalys, Non-Nobis, Iona) aangetrokken
- Koop-/aannemingsovereenkomst getekend door de coöperatie
- Grondcontract gereed
- Omgevingsvergunning verleend
- Huurcontracten voorbereid
- Notariële levering aan de coöperatie gepland
Relevante artikelen: